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楼市市场调整中 住建部化解楼市天量库存出新招

【铝道】住建部正为楼市去库存出新招

据报道，住房和城乡建设部副部长齐骥称，要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。此前的1月14日，住建部发布指导意见，多维度培育租赁市场，鼓励房企转化存量房源向社会出租。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前市场仍然是调整期，短期内去库存的基调并不会因为部分城市成交量的回升而明显改变。

CRIC研究中心指出，2015年楼市各项指标仍将低位运行，房地产开发投资增速预计将维持在10%左右，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。

库存高位盘整

1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》第二(五)条提出，支持房企将其持有房源向社会出租，并从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房企，在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于向市场租赁，也可以转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

此外，该文件还鼓励各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条济南新时期试金仪器有限公司冲击实验机常规下手动摆锤式冲击实验机件的存量商品房，转为公共租赁住房。

在银河证券分析师赵强看来，上述举措是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，不久可望看到新建住宅的另类快速去化、住宅产品租售并举的盈利模式等。

住建部文件出台的背景之一，正是贯穿2014年楼市的库存压力并未完全缓解。

上海易居房地产研究院较新数据显示，截至2014年12月底，其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28124万平方米，和11月份基本持平，同比增长15.4%。国家统计局较新数据显示，2014年全国商品房待售面积达6.21亿平方米。

张宏伟指出，虽然政策放松、房企冲刺年度销售业绩等因素，使一线城市及部分二线城市库存去化周期已回落至合理区间，但库存去化周期在15个月以上、市场基本面表JB系列冲击实验机现欠佳的城市仍然占到大多数。 年初，房企冲刺年度销售业绩指标的压力减少，将导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升。

据CRIC中心监测，今年1月上半月2、剪切实验：，61个重点城市商品住宅成交954.9万平方米，环比分歧管大幅下降22.3%，同比小幅下降6.2%。

成交下滑除了受市场淡季影响，更多的是因为前期地方救市政策效应递减、信贷政策又止步不前，加之市场对经济发展信心不足，购房者信心下降、观望情绪上升。 CRIC研究中心杨科伟表示，当前整体市场库存高企、供过于求的内在矛盾未实质解决，开发商应积极创新营销手段，特别是在供求矛盾较大的城市，加紧去库存仍是王道。

在去库存的主基调之上，城市去化压力分化明显。美联物业全国研究中心经理何倩茹指出，易受空气湿度的影响一线城市需求强劲，适当刺激库存可及时消化;二三线城市在各种政策利好的刺激下，需求有望进一步释放，库存经过一定时间有望恢复至合理水平;一些过度开发的三四线城市，则仍旧面临较大风险。

市场需求收缩

去库存显然成为了当前房地产市场进入 新常态 的一个主要特征，然而市场需求不再旺盛也是房地产行业面临的突出问题。

以北京为例，数据显示，2014年北京新建纯商品住宅成交量为5.2万套，比201弹簧机1年还少了7000套，纯商品住宅成交面积和金额同比下滑。 2014政策没有进一步向紧，但是成交量却在下滑，这就反映出市场在变差。 北京房地产业协会秘书长陈志认为。

陈志还分析，北京现在有6亿多平方米的住宅，按照单套100平方米计算，即存量房约600万套，以北京1800万城镇人口、户均3口计算，城镇人口基本达到户均一套房的水平。 在总量基本平衡的情况下，市场的不平衡只是区位、持有多少的不平衡，虽然局部调整还会有住宅需求增量圆刀，但不至于改变整体量需求接近饱和的现实。另外，北京要通过控制人口来限制特大城市规模，以往房地产需求靠城市大量新增人口带动的固有逻辑就改变了。

全国范围来看，国家统计局1月20日发布的较新数据显示，截至2014年末，全国人口自然增长率为5.21 ，相比之前十几年，人口增速已明显放缓。

然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在当前市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这将导致房地产行业产能过剩、供应过多，从而积累更大的库存去化压力。 张宏伟指出。

可以想见，今年政策层面仍砂轮将保持宽松状态。 中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调，地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调，整体基本维持去年的格局，既不会出现过度打压，亦不会采取过度刺激政策。 CRIC研究中心分析。

何倩茹也指出，预计2015年调控进一步放松，促房地产向市场化转型，去库存、稳成交仍然是重要目标，房地产维稳将是大趋势。在去库存背景下，CRIC研究中心预测，今年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下，仍将延续回落格局;下半年，随着市场预期和信心都有所回升，加之贷款宽松格局，行业将持续盘整、平稳运行。